Wie sich der Immobilienmarkt in Berlin seit der Mietpreisbremse gewandelt hat
Für fünf Jahre sollten in Berlin die Mieten eingefroren werden. Dabei legt eine sogenannte Baualterstabelle fest, welche Mieten die Vermieter je nach Datum der Fertigstellung des Wohngebäudes, Lage, Modernisierung und Ausstattung maximal verlangen können. So hatte dieses Gesetz viele Auswirkungen.
Das Bundesverfassungsgericht hat vor einiger Zeit den Mietendeckel in Berlin gekippt. Den Richtern zufolge ist dieses Gesetz mit dem Grundgesetz nicht vereinbar, da der Bund das Recht für den Mietpreis abschließend geregelt hat. Dies ist mit der geltenden Preisbremse für Mieten der Fall. Insgesamt 1,5 Millionen Mietverhältnisse sind von jener Entscheidung betroffen und jenen Mietern drohen jetzt hohe Nachzahlungen.
Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes zur Mietpreisbremse
Das Bundesverfassungsgericht hat nun den Mietendeckel für unzulässig erklärt. Seit etwa einem Jahr galt dieses Gesetz in der Stadt Berlin. Hierbei war eine der Folgen, dass die Wohnungsmärkte zwischen den nicht regulierten Neubauten und vom Gesetz betroffenen Wohnungen auseinanderdrifteten. Eine Analyse des von immowelt und des ifo Institutes zeigt jene Unterschiede. So waren vom ersten Quartal 2019 und damit vor Ankündigung dieses Gesetzes bis Februar 2021 die Angebotsmieten für jene vom Deckel betroffene Wohnungen durchschnittlich um insgesamt vier Prozent gesunken. Zugleich waren die nicht regulierten Mieten für die Neubauten ab 2014 in der gleichen Zeitspanne um 17 Prozent gestiegen.
Die adversative Entwicklung spiegelt sich gleichzeitig in einer zusätzlichen Auswertung von immowelt in den Quadratmeterpreisen wider. Daher betrug im Jahr 2020 die Angebotsmiete für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern und 3 Zimmern im Bestand 9,40 Euro je Quadratmeter. In einer gleich großen neugebauten Wohnung wurden dagegen 12,30 Euro je Quadratmeter vom Vermieter verlangt.
Eine weitere Nachwirkung des Mietdeckels ist, dass schon seit der Ankündigung dieses Erlasses die Zahl der Mietangebote der bestehenden Wohnungen, welche vom Mietendeckel betroffen sind, weiter zurückgeht. Zugleich erhöht sich die Zahl der nicht regulierten und neugebauten Wohnungen. Daher finden die Mieter schwieriger eine bezahlbare Wohnung als vor dem Gesetz des Mietendeckels.
Bedingt durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts kann es in den folgenden Monaten zu Nachholbedarfen bei den Mieten der bestehenden Wohnungen kommen. Die Mieten werden dann wieder deutlich steigen, sodass sich die bestehende Lücke bei der Entwicklung von Bestands- und Neubaumieten wieder ein wenig schließt. Dazu kommt, dass jetzt mutmaßlich Schattenmieten eingreifen, welche die Vermieter vorausschauend in den Mietvertrag geschrieben haben. Dies gilt für jenen Fall, dass der Mietendeckel wieder gekippt werden wird. Die meisten Mieter stehen in jenem Fall vor enormen Mietanstiegen, was eventuell einige Gerichtsverfahren zur Folge haben wird.
Die Einführung dieses Gesetzes zur Regelung der gesetzlichen Vorschriften zur Mietenbegrenzung hat auch dazu geführt, dass zum Ende 2020 das Gebot an Mietwohnungen in Berlin um insgesamt 70 Prozent niedriger lag als ohne die als Mietendeckel bekannte Maßnahme. Dies ergibt eine aktuelle Analyse des Proptechs 21st Real Estate.
Der Mietendeckel hat aktuellen Analysen gemäß nicht nur den Anstieg der Mieten, sondern nahezu den kompletten Immobilienmarkt in Berlin eingefroren, was nicht die Absicht dieser Regelung gewesen ist. Vor allem Menschen, welche nach Berlin ziehen, haben es sehr schwer eine passende Wohnung zu finden. Dies entwickelt sich allmählich zum Nachteil für die Stadt und stellt zugleich eine Gefahr für einen wirtschaftlichen Aufschwung für die Stadt Berlin dar, welche auf dem Zuzug von qualifizierten Fachkräften und Studenten, die in der Stadt ihr Studium absolvieren und dann dem Arbeitsmarkt optimal zur Verfügung stehen, beruht.
Bereits in einer ersten Analyse als dem Jahre 2020 stellten die Experten fest, dass das Mietangebot im letzten Quartal um mehr als 40 Prozent niedriger lag als in einer erschaffenen und gegenfaktischen Entwicklung ohne den Mietendeckel. Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich die Reduzierung des Angebotes im Gegensatz zur Mitte des Jahres noch gesteigert hat. Anders ist es mit dem Mietniveau. Hier konnte zum Ende des zweiten Quartals des Jahres 2020 eine Unterschreitung der Normalentwicklung um 1,50 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete festgestellt werden. Daher sind zum vierten Quartal keine charakteristischen Effekte zu erkennen, welche auf den Mietendeckel zurückgeführt werden können.
Neben dem Immobilienmarkt in Berlin wurden zugleich die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt für Eigentumsobjekte untersucht. Wie schon in den ersten beiden Quartalen des Jahres 2020 können bei der Entwicklung der Preise auch im Verlauf des Jahres keine charakteristischen mietendeckelbedingten Aberrationen von der Entwicklung beobachtet werden. Vor allem die Ausweitung des Angebots, welche im ersten Halbjahr noch ermittelt werden konnte, hatte sich im zweiten Halbjahr beruhigt, dass hier ebenfalls keine kennzeichnenden Effekte mehr zu erkennen sind. Daher scheint es, als habe dies eine Verlagerung des Angebots, die geradewegs auf das Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes gefolgt war, gestoppt. Dies erschwert die Arbeit der Immobilienmakler Berlin.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf den Immobilienmarkt in Berlin aus?
Die Bremse beinhaltet zwei wichtige Regelungen zum Schutz aller Mieter in Berlin. Einerseits darf beim Abschluss des Mietvertrages über Wohnraum, welcher in einer Region mit einem angespannten Markt liegt, die Miete die Vergleichsmiete generell um maximal 10 Prozent überschreiten. Zudem gewährt die Preisbremse den Mietern einen Anspruch auf eine mögliche Rückzahlung zu viel bezahlter Miete im Vergleich zum Vermieter.
Die Bremse wirkt hierbei in doppelter Beziehung. Bei einer Wiedervermietung der jeweiligen Wohnungen steigen Mieten nun nicht mehr unbegrenzt und gleichzeitig wird der Anstieg der Vergleichsmieten ebenfalls begrenzt. Somit wurde für die Mieter ein bedeutendes Instrument erschaffen, um gegen die hohen Mieterhöhungen bei den Neuverträgen vorzugehen.
Der Bundestag hatte sich dann mit dem Gesetzentwurf der Regierung zur Verlängerung der Mietpreisbremse befasst. Eine solche Verlängerung ist nötig, weil die Preisbremse für mieten im Jahr 2015 lediglich befristet für fünf Jahre erschaffen wurde und ohne Verlängerung in manchen Bundesländern im Jahr 2020 auslaufen wird. Die Bremse wird indessen weiterhin dringend benötigt. Jene Probleme, die zu einer solchen Erläuterung bewogen haben, existieren nun noch immer. Die Wiedervermietungsmieten steigen weiter an und der Bruch zwischen den Mieten bei den Bestandsmietverträgen und den derzeit geforderten Preisen bei einer Wiedervermietung besteht außerdem weiterhin.
Dies zeigt sich vor allem am Beispiel der Stadt Berlin. Die Vergleichsmiete aus dem Jahr 2018 beträgt im Schnitt 6,92 Euro je Quadratmeter. Die Angebotsmiete beläuft sich hingegen auf 9,49 Euro je Quadratmeter. Dies ergibt eine Aberration von 2,57 Euro je Quadratmeter bzw. 37 Prozent zu Lasten der Mieter und der Wohnungssuchenden. Hierdurch verändert sich vor allem die Sozialstruktur in den Familien. Jene, die in den Wohnvierteln sehr lange verwurzelt sind, können sich meistens die Mieten oder einen Umzug nicht leisten und werden dadurch sehr stark verdrängt. Gegen eine solche Verdrängung soll gehandelt werden. Aus diesem Grund soll die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2025 verlängert werden.
Ein effektiverer Schutz der Mieter erfolgt durch eine Verschärfung. Zudem soll die Preisbremse verschärft werden und dadurch die Mieter noch besser schützen. Nach der derzeitigen Rechtslage haben die Mieter bei einem Verstoß des Vermieters gegen die Mietpreisbremse einen Anspruch auf Rückzahlung wegen der zu viel gezahlten Miete. Der Anspruch erfasst jedoch nur die Mietzahlungen, welche nach einer Zurechtweisung der Mieter fällig werden. Im Resultat führt dies oft dazu, dass die Vermieter die überzahlte Miete behalten dürfen und die Miete nur ab der Zurechtweisung der Mieter senken muss. Dies schafft sehr viel Raum für einen Missbrauch, welcher von schwarzen Schafen unter allen Vermietern ausgenutzt wird.
Hier soll ein Riegel vorgeschoben werden. Der vorliegende Entwurf sieht vor, dass die Mieter einen Verstoß gegen die Bremse nach wie vor gegenüber ihrem Vermieter kritisieren müssen. Die Mieter sollen aber künftig die gesamte ab dem Anfang des Mietverhältnisses zu viel bezahlte Miete beanspruchen können. Die einzige Voraussetzung ist, dass die Mieter die Zuwiderhandlung gegen die Mietpreisbremse während der ersten 30 Monate nach dem Start des Mietverhältnisses beanstanden. Erfolgt die Maßregelung erst nach jenem Zeitraum, bleibt es bei der gegenwärtigen Rechtslage. Die neue Regelung besonders hart für die Mieter gegen die überhöhten Mieten, denn die Interessen des Vermieters werden bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse geradeswegs verletzt.
Die Auswirkung der Mietpreisbremse auf die Neubauten
Die Anzahl der Baugenehmigungen sank in der Stadt Berlin nun das vierte Jahr. Die Enteignungsbekämpfung und der Mietendeckel sind ein Desaster für die Mieter in der Stadt. Die Stadt Berlin zählt im Durchschnitt 137 Bewerber auf eine Wohnung. Dies passiert, da das Angebot um mehr als die Hälfte zurückgegangen ist, seitdem der Mietendeckel gilt. Ganz anders ist es als in den anderen Großstädten in Deutschland. Die Enteignungsdiskussion führt außerdem noch dazu, dass noch weniger des erforderlichen Neubaus in der Stadt Berlin entsteht. Die Immobilienmakler Berlin werden es entsprechend schwer haben, wenn sie Wohneigentum verkaufen wollen.
Der Mietendeckel gilt generell für Neubauten ab dem Jahre 2014 nicht, beeinträchtigt jedoch sehr stark das Vertrauen. Hierbei weiß niemand, ob der Mietendeckel nun nach fünf Jahren zu Ende ist. Bereits im Jahre 2019 schloss der Finanzsenator diese Erweiterung nicht aus. Ebenfalls weiß niemand, ob das eigenmächtig gesetzte Baujahr, ab welchem der Mietendeckel nicht gültig ist, nicht ebenso unberechtigt hochgesetzt wird. Es ist zudem nicht bekannt, ob die Zahl der Wohneinheiten, ab welcher enteignet werden muss, nicht gesenkt wird.
Der Mietendeckel kennt grundsätzlich viele Verlierer. Dies betrifft vor allem Berliner mit geringem Einkommen, deren Mieten vorwiegend wenig sinken, und jene, welche eine Wohnung suchen. Durch die sinkenden Genehmigungszahlen wird sich die Lage am Immobilienmarkt in Berlin noch weiter verschärfen. Die Gewinner des Berliner Mietendeckels sind die Mieter von Bestandswohnungen und die Mieter am Ku-Damm, welche für ihr teuer saniertes Altbaujuwel lediglich nur die Hälfte der vereinbarten Miete bezahlen müssen. Diese nicht durchdachte Politik muss jetzt aufhören. Alle Beteiligten müssen nun das Wohnungsproblem in der Stadt Berlin lösen. Die Immobilienmakler Berlin beraten hierzu ebenfalls gern.
Die Konsequenzen des Mietendeckels
Mit dem Mietendeckel soll eine öffentlich-rechtliche Regelung der Mietpreise für den Wohnungsbestand entwickelt werden.
Generell behaupten die Verteidiger des Mietendeckels, dass die neuen Mietpreisregelungen in Berlin öffentlich-rechtlicher Natur das Mietpreisrecht des Landes ergänzen. Der Deckel für die Mietpreise ist damit ein sogenanntes Verbotsgesetz. Die bislang getroffene Regeln bleiben davon unberührt, es darf jedoch keine Miete über jenem in der Mietentabelle festgesetzten Wert vom Vermieter angenommen werden.
Bedenklich ist jedoch, inwiefern das Land Berlin die Gesetzgebungszuständigkeit hat. Der Bundesgesetzgeber hat schon mit der Mietpreisbremse eindeutige Regelungen über die zulässige Höhe der Miete für Wohnraum erlassen.
Bei einer Neuvermietung nach dem § 556d BGB legt der Bund eine Obergrenze für die Mieten von höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete fest. Dieser Aspekt erfolgt in einem Gebiet wie Berlin, in welchem angesichts der angespannten Wohnungslage die Bremse greift. Anstelle dessen ist unter Berücksichtigung des Deckels höchstens jene zum Stichtag des 18. Juni 2019 ausgemachte Miete erlaubt, wenn diese die entsprechende Mietobergrenze nicht übersteigt. Sonst muss die Miete gesenkt werden.
Der Mietspiegel in Berlin wird somit durch die niedrigeren Werte des Deckels ersetzt. Die im rechtlichen Mietpreisrecht erläuterten Rechte der Vertragspartien werden in Berlin durch den Mietendeckel entlassen. Dies erfolgt, weil die Regelungen in Berlin mit denen des gesamten Bundes nicht zu vereinen sind.
Gemäß dem Mietendeckel wird die Miete, welche insgesamt 120 Prozent des zutreffenden Werts überschreitet, schon als Wuchermiete angeführt. Dies ist auch für die Immobilienmakler Berlin ein wichtiger Aspekt.
Der strafrechtliche Bestand einer der Wuchermiete im Sinne von § 291 StGB besteht laut Bundesrecht erst dann, wenn die persönliche Lage eines Mieters oder die Unerfahrenheit ausgenutzt worden ist. Dies trifft zu, wenn der Mietbetrag die Vergleichsmiete um über mehr als 50 Prozent überschreitet.
Es bedarf dabei außerdem eines Gutachtens von Sachverständigen, damit dieser Sachverhalt überprüft wird. Der örtliche Mietspiegel allein ist keine hinreichende Entscheidungsgrundlage.
