Berlin ist nicht nur eine Stadt und Berlin ist auch nicht „nur“ die Hauptstadt von Deutschland. Sondern Berlin ist etwas ganz Besonders. Es ist die größte Metropole des Landes und in der Umgebung findet sich nichts vergleichbares. Die Atmosphäre dort ist etwas ganz eigenes und die Geschichte gibt es vermutlich auch nur einmal auf der Welt. Berlin – das im kalten Krieg von den vier Besatzungsmächten geteilt wurde und somit Schauplatz zahlreicher Spionageromane wurde. Berlin, die einzige Stadt der Welt, in der man eine Mauer bauen musste, um die Bewohner voneinander zu trennen. Vorbei sind diese Zeiten. Jetzt ist alles anders. Heute möchte einfach jeder in Berlin wohnen. Es gab in den letzten Jahren einen massiven Zustrom an Einwohnern. Gab es früher Grundstücke zu Schleuderpreisen und Immobilien zu niedrigen Kaufpreisen, ist heute eine wahre Not an Wohnungen und Häusern zu verzeichnen. Wir zeigen auf, wie sich der Markt für Immobilien in Berlin in den letzten Jahren entwickelt hat. Wir zeigen die Gründe dafür auf geben einen Überblick über Kaufpreise. Insbesondere für Häuser mit Grundstück aus dem Bestand bzw. für leerstehende Baugrundstücke für neue Häuser.
Berlin und der Markt für Immobilien – die Wendezeit
Sieht man sich den Markt für Immobilien in Berlin an, dann muss man sagen, dass dieser eine ganz eigene Geschichte hat. Und zwar eine mehr als bewegte. Nur so lässt sich nachvollziehen, wieso die Lage jetzt so ist, wie sie ist.
Bis 1989 war Berlin eine geteilte Stadt. Mit dem Fall des eisernen Vorhangs und der Wiedervereinigung wurde die Mauer obsolet. Somit war die Grenze offen. Die Lage damals war so: Im Westen war Berlin so ähnlich, wie andere Städte in der BRD auch. Im Osten dagegen war alles voller maroder Häuser und Wohnungen. Im Sozialismus war Baumaterial knapp, so dass die Menschen ihre Immobilien nicht sonderlich gut pflegen konnten. Zudem gab es kaum jemanden, der seine eigene Wohnung oder sein Haus wirklich besaß. Im Sozialismus war es verpönt privat Vermögen zu haben. Alles sollte Volkseigentum sein.
Zudem setzte eine riesige Abwanderungswelle in den Westen ein. Die neuen Bundesländer büßten innerhalb einiger Jahre circa eine Million Bürger ein. Somit war Berlin eine riesige Metropole voller leerstehender, verfallener Häuser. Eine Immobilie zu bekommen war überhaupt kein Problem. Die Treuhand verscherbelte staatseigene Wohnungen, Baugrundstücke und Grundstücke für gewerbliche Zwecke an Investoren. Und das zu Kaufpreisen, von denen man jetzt nur noch träumen kann. Heute spricht man von einem Skandal. Ein Musterbeispiel für Vetternwirtschaft, bei denen sich reiche Investoren aus dem Westen eine goldene Nase verdienten.
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Berlin und seine Immobilien – Die Zeit nach der Wende
In einer Volksabstimmung durfte entschieden werden, ob Berlin wieder Hauptstadt der Republik werden soll, oder ob Bonn es bleiben würde. Das Volk stimmte für Berlin. Daraufhin begann ein riesiger Umzug. Er betraf tausende von Beamten und Behörden, bei denen es eine Notwendigkeit war sich in der Nähe des Parlaments anzusiedeln. Eine Unmenge von Regierungsleuten zog los und deckte sich mit Wohnungen, Häusern und Grundstücken ein.
Des Weiteren wollte die Bundesregierung dafür sorgen, dass im Osten investiert wird. So machten sie Anlegern das Angebot sich in Berlin billig Immobilien zu kaufen. Anschließend durften sie über Jahre riesige Abschreibungen für ihre Anschaffungen tätigen. Häufig war es so, dass die niedrigen Mieten dadurch gar nicht versteuert werden mussten. In dieser Zeit wurden ganze Blocks von Häusern von oben bis unten renoviert. Man kaufte Baugrundstücke und Industrie-Grunstücke für niedrigste Kaufpreise, um darauf Wohnungen hochzuziehen. Viele von ihnen standen zunächst leer. Doch die großzügigen Abschreibungsregeln sorgten dafür, dass es lukrativ war sie auch unvermietet zu lassen.
Berlin wird zur Boomtown
Lange Zeit galt Berlin als spottbillig. Es gab Wohnungen en Masse. Das Angebot war riesig. Selbst in der guten Lage war der Kauf finanziell kaum ein Problem. Zumindest im Vergleich zu anderen Städten.
Doch mit der Zeit änderte sich das. Wo die Politiker sitzen, dort fangen an auch Firmen und Lobbyisten ihre Zelte aufzuschlagen. Zudem bewirkten riesige Subventionen und Fördergelder einen Zuzug an Unternehmen. Diese wiederum brachten ihre Mitarbeiter mit. Plötzlich war die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern größer.
Hinzu kam, dass immer mehr Touristen in die Hauptstadt strömten. Immerhin ist es die größte Metropole in Deutschland. Mit dem Aufkommen des Internets und dem Entstehen von Seiten wie Airbnb und ähnlichen, entdeckten findige Einwohner den Markt für Ferien-Immobilien. Sie sicherten sich Objekte in guter Lage zu einem relativ günstigen Kaufpreis. Anschließend vermieteten sie es nur noch für Touristen, die dort nur ein paar Tage wohnen. Somit wurden dem Markt zahlreiche Wohnungen für private Zwecke entzogen. Jetzt rächt sich das.
Zahlreiche internationale Konzerne schlugen ihre Flaggen im Stadtgebiet auf. Ihre Mitarbeiter und Delegierten gehen in die Zehntausenden. Hinzu kam eine riesige Menge an internationalen Studenten. Diese zwei Gruppen gaben der Metropole ein hochgradig internationales Flair. Man sagt, dass manche Kellner:innen ihre Gäste gar nicht mehr auf Deutsch ansprechen, denn sie bedienen ohnehin fast nur noch in Englisch.
Über die Jahre kamen also immer mehr Einwohner. Irgendwann stellte man fest, dass aus dem Überangebot ein akuter Mangel wurde. Und dieser wird aktuell immer schlimmer. Der Kauf eines Objekts in guter Lage ist für Normalverdiener so gut wie unmöglich. Die Kaufpreise für Grundstücke mit abrissbedürftigen Gebäuden und Baugrundstücke sind kaum zu bezahlen. Manche sind der Ansicht, dass ein Grundstück in B-Lage mit einem Fertighaus eine Lösung sein könnte. Doch kaum jemand weiß: Was kostet ein Fertighaus wirklich? So viel günstiger wird es auch nicht. Warum? Weil alleine das Grundstück schon schwer zu bezahlen ist. Zudem wird das Baumaterial immer teurer. Der Traum vom Einfamilienhaus mit eigenem Grundstück für den Garten ist nur noch etwas für wohlhabende Bürger. Hier die Zahlen dazu:
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Was kosten Häuser in Berlin?
Laut den Angaben aus dem Portal Immowelt, liegt in Berlin der aktuelle Preis pro Quadratmeter für ein Haus bei ungefähr 5.399 Euro. Das ist nicht wenig. Hier zu sehen ein Vergleich zu anderen Metropolen:
- Berlin – 5.399 €
- Frankfurt – 5.937 €
- Düsseldorf – 5.549 €
- Köln – 5.066 €
- Stuttgart – 6.159 €
Zu sehen ist, dass man in Berlin mit den Kaufpreisen durchaus in der obersten Liga spielt.
Wichtig zu wissen ist auch, wie sich der Preisindex entwickelt. Nimmt man 2017 als Basisjahr mit einem Wert von 100, dann sind es heute circa 160. Das heißt, die Kaufpreise sind binnen circa 5 Jahren um 60% gestiegen.
Was kosten Grundstücke und Baugrundstücke in Berlin?
In der heutigen Zeit sollten interessierte Hausbauer mit einem Preis von ungefähr 750 Euro pro Quadratmeter rechnen. Wobei dies nur ein Durchschnittswert ist. Die Spanne bewegte sich in Wirklichkeit im Dezember 2021 im Rahmen von circa 500€ – 927€. Je nach Lage gibt es eben teurere und billigere Gegenden. Im Januar 2020 waren es dagegen nur ungefähr 300€ – 749€. Also auch bei Grundstücken müssen die Bürger nun ein bisschen tiefer in die Tasche greifen.
Fazit: Immobilienmarkt in Berlin
Was soll man sagen, das Leben wird schnell teurer. Bauen wird ebenfalls teurer. Gute Grundstücke bzw. Baugründstücke sind knapp. Häuser in guter Lage nur schwer zu bezahlen. Vor allem in Zeiten von Minuszins werden noch weniger Menschen ihr Eigentum verkaufen. Allerding bewegen sich die Preise für den Kauf nicht auf einem völlig abgehobenen Niveau. Es gibt immer noch mehr als genügend Großstädte im Land, die noch viel teurer sind.
